■ 李煒

2022年最新修訂的《中華人民共和國婦女權益保障法》（以下簡稱婦女權益保障法）中新增了一些與不動產登記有關的內容，對婦女的財產權益保障進行了具體化的描述，其立法目的是改變原來的立法中較為原則性且落實難的問題，從這一點上來看無疑較之前有了巨大的進步。縱觀全文，與不動產登記有關的法條為第五十五、六十六、六十七條，而這些法條的落地可能還需進一步完善。

一、不動產登記的法律定位

在我國，行政行為可分為行政許可、行政確認、行政備案、行政處罰、行政強制、行政監督等。《不動產登記暫行條例》第二條規定“本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為”，目前的主流觀點認為，不動產登記屬于行政確認行為。這就意味著不動產登記是根據當事人提交的申請和前置行政機關的行政許可、審批等結果形成的材料來進行不動產登記，而不是不動產登記機構可以自行認定和決定記載的內容。如婦女權益保障法第五十五條中“應當在不動產登記簿和權屬證書上將享有權利的婦女等家庭成員全部列明。”想要落地，不動產登記機構并不可以自行完成，還需從源頭上來規范審批規則方可做到。

二、具體的登記實務

婦女權益保障法相關法條中所涉及的不動產登記類型有宅基地、承包經營權、更正登記、異議登記、查詢登記等。從登記的發起程序來看，有依申請、依囑托、依職權三種登記類型，而婦女權益保障法中所涉及的登記均為依申請啟動的類型。

（一）宅基地的取得及不動產登記

1.宅基地取得：根據農業農村部《自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》和最近農業農村部《農村宅基地管理暫行辦法（征求意見稿）》中的相關程序可知，自然資源部門負責不動產登記，農業農村主管部門負責本行政區域農村宅基地改革和管理有關工作。實際宅基地取得的程序是村民向村委會提出申請，經討論通過后公示無異議的報鄉鎮政府審批。

2.宅基地登記：根據《不動產登記操作規范》10.1.3之規定，當事人申請宅基地登記的，提交身份證、有批準權的人民政府（鄉鎮政府）的批準文件、圖紙即可辦理登記。

（二）承包經營權的取得和不動產登記

1.承包經營權的取得：《中華人民共和國農村土地承包法》第20條規定了家庭承包經營權的取得程序，即由村民大會選舉出承包工作小組，然后由承包工作小組擬定并公布承包方案，然后由村民大會通過，最終由村委會或者集體經濟組織與承包方簽訂承包合同。

2.承包經營權的登記：根據自然資源部《土地承包經營權和土地經營權登記操作規范（試行）》的規定，家庭承包經營權的首次取得是由村委會或者集體經濟組織以發包人的身份申請登記的，這一點和普通的登記業務完全不同，不是由當事人自己提出申請。提交的材料為申請人身份證明、承包經營權合同、測繪成果即可。

從以上兩種權利的取得和登記程序可知，如要完成婦女權益保障法第五十五條規定需將享有權利的家庭成員全部列明，而是否享有權利則有賴于鄉鎮政府的審批文件、承包經營權合同中所列明的人員來確定，因此要想落實此法條，需在今后配套立法時，明確相關的審批和承包經營權簽約合同要求，從根源上來解決，以便不動產登記機構予以記載。

（三）更正登記和異議登記

1.更正登記：根據《不動產登記操作規范》16.1.4有關更正登記審查要點來看，申請更正登記除需提交證明登記簿錯誤的證明材料以外，還需取得權利人同意更正的明確表示。因此，除非婦女本人是該登記的唯一權利人，否則，作為共有人或者利害關系人的身份來提出更正的，均需其配偶同意方可更正，除非是以生效法律文書來證明該登記錯誤的。

2.異議登記：從異議登記的作用和申請程序來看，異議登記申請人自異議登記之日起15日內，未提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的，異議登記失效。因此異議登記只是當事人啟動訴訟前的登記救濟手段，有期限和作用的限制。

綜上可知，婦女權益保障法第66條第二款關于婦女有權申請更正和異議的規定來看，對實務操作無明顯影響，任何符合條件的主體都有權申請更正或者異議。

（四）查詢登記

根據《不動產登記資料查詢暫行辦法》的規定，非權利人的配偶屬于利害關系人，而利害關系人查詢不動產登記信息是有極大的限制的。其需提供明確的不動產坐落信息或者不動產證書號、不動產單元號三者之一的信息方可查詢不動產登記的結果信息，并且需要一個不動產單元申請一次查詢業務，即不能以人查房。

婦女權益保障法第67條第一款的實際意義其實就是賦予了人民法院的查詢義務，幫助婦女在離婚訴訟的時候來查實配偶名下的不動產信息。目前實務中一般法院都會以給律師出具調查令的方式來進行相關查詢工作，但實務中最大的問題不是不能查，而是查不全。目前全國的不動產登記信息聯網工作雖然已經取得了很大的進步，但仍未實現全國異地查詢，基本上都是地方法院和地方不動產登記機構之間搭建了信息系統，因此對于不在經常居住地的不動產，作為家庭弱勢的一方往往無法取證。

三、延伸思考

除了以上所述的問題以外，實務操作中還有一些需要去研究和解決的問題，例如：登記后出生的子女是否屬于不動產權利人？如果屬于，應當辦理變更登記還是轉移登記？子女成年后單獨申請了宅基地的，原權利是否消滅，原登記是否應當注銷？外嫁女如在當地有房和承包經營權后原宅基地、家庭承包經營權的權益是否應當取消？村委會對宅基地的審批和承包經營權的發包是行政行為還是自治行為？村委會和集體經濟組織這樣的主體對婦女權益進行了侵害，誰來責令整改，拒不整改又需要承擔什么樣的后果？

未來婦女權益的保障除了婦女權益保障法，還需要相關部委和全社會的力量從立法到社會認知都高度一致的情況下得到進一步完善。

（作者系福建省武夷山市住建局住房管理股負責人、中國房地產雜志特約專家、住建部《房屋產權產籍》雜志編委會成員）